Dom zamiast mieszkania

Rzepowie zakładają że za 250 tys. zł kupią mieszkanie 3-pokojowe 65-metrowe budowane przez dewelopera w centrum miasta. Zapłacą więc ok. 3 8 tys. zł za 1 mkw. lokalu do wykończenia. Rodzina rozważa jednak jeszcze jedną możliwość: wybudowanie własnego domu za te same pieniądze. Czy jest to możliwe? Jak duży budynek zdołają za te pieniądze postawić w jakiej technologii? A może jednak lepiej wybrać mieszkanie od dewelopera? Na pewno prościej ale za to znacznie drożej.

Dlaczego nie mieszkanie?

Ceny mieszkań budowanych przez deweloperów w dużych miastach naszego kraju - szczególnie w Warszawie - mogą przeciętnie zarabiającego Polaka przyprawić o zawrót głowy. Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni ok. 65 mkw. w średniej cenie 3892 zł za mkw. (w sumie więc - jak podaje tabelaofert.pl - kosztuje ok. 278 tys. zł).

Np. za 2-pokojowe nowe mieszkanie o powierzchni 60 mkw. deweloper chce na warszawskim Mokotowie 257 tys. zł (czyli ponad 4 tys. zł za 1 mkw.). Budynek jest jednak zwyczajnym wysokim wieżowcem osiedle zostanie ogrodzone. Ta cena jednak nikogo w stolicy nie zaskakuje bo np. za jeden pokój także na Mokotowie nazywany 47-metrowym apartamentem - trzeba już zapłacić 373 tys. zł (czyli ponad 7 9 tys. zł za 1 mkw.). W tym wypadku dochodzi klub fitness i basen dla mieszkańców w obiekcie. Ale nie mówmy o górnej półce bo dom Rzepów za 250 tys. zł w tym segmencie cenowym rynku na pewno się nie zmieści.

Za ile można kupić 60 mkw. w nowych budynkach w innych dużych miastach? Np. w Poznaniu 66 mkw. przy ul. Wilczak kosztuje ok. 220 tys. zł (czyli ok. 3 3 tys. zł za 1 mkw.). W Krakowie - 66 mkw. - ok. 214 tys. zł (ul Łokietka) - czyli ponad 3 2 tys. zł za 1 mkw.). W Gdańsku (np. Gdańsk-Kiełpinek) 60 mkw. mieszkania można kupić już za 182 tys. zł (czyli ok. 3 tys. zł za 1 mkw.). Natomiast we Wrocławiu 3 pokoje na powierzchni 67 mkw. kosztują blisko 200 tys. zł (czyli ok. 3 tys. zł za 1 mkw.).

Do wszystkich tych mieszkań trzeba jeszcze doliczyć koszty ich wykończenia - w większości biały montaż oraz kafelki w łazience i WC podłogi w pomieszczeniach drzwi wewnętrzne. Po co ta cała wyliczanka? Aby przekonać tych którzy chcą porzucić życie w miejskim gwarze na rzecz wsi że nowe mieszkanie od dewelopera tak dużo kosztuje że może warto przeznaczyć te pieniądze na dom.

Czy uda się wybudować dom?

Załóżmy że chcemy wybudować dom jednorodzinny wolno stojący o prostej bryle dwuspadowym dachu bez piwnicy ale z użytkowym poddaszem w przyszłości - na razie jednak tylko z parterem o powierzchni 100 mkw.

Na stronie D3 przedstawiamy dwie technologie budowy takiego domu. Z wyliczeń ekspertów wynika że jeżeli zdecydujemy się na dom drewniany nazywany kanadyjczykiem to należy się liczyć z ceną w granicach 1600 - 2000 zł za 1 mkw. domu w szkielecie drewnianym "pod klucz". Czyli średnia cena za omawiany 100-metrowy budynek z pełnym wykończeniem wyniesie 180 tys. zł. Jeśli chodzi o technologię tradycyjną (z bloczków z betonu komórkowego) to ogółem szacunkowy koszt budowy omawianego domu pod klucz wyniesie ok. 250 tys. zł. Szczegółowe wyliczenia czas budowy parametry domów w obu technologiach oraz opis ich wykończenia - D3.

Sceptycy powiedzą: niemożliwe a gdzie koszty zakupu działki mediów? Otóż zarówno pod Warszawą jak i w okolicach innych dużych miast można kupić tereny pod budowę domu za 30 - 50 zł za 1 mkw. Działki w tej cenie są jednak zazwyczaj bez mediów (jedynie z prądem) a od centrum dużego miasta dzieli je odległość 20 - 30 km. Taką drogę do pracy kina czy centrum handlowego rekompensuje zwykle zielona okolica stosunkowo mało zabudowana w porównaniu z modnymi położonymi tuż na skraju miasta osiedlami domków jednorodzinnych. Sąsiad nie zagląda więc w okna jak np. przy zabudowie szeregowej.

Policzmy więc całkowite koszty budowy jeśli Rzepowie wybiorą opisanego wyżej "kanadyjczyka": średnio 180 tys. za 100 mkw. domu pod klucz w tzw. średnim standardzie do tego 1000 mkw. działki po 40 zł - czyli 40 tys. zł to łącznie 220 tys. zł. Zostaje im więc ok. 30 tys. zł na wydatki towarzyszące budowie (np. podatek odprowadzany przy zakupie działki pod dom opłaty za przyłącze prądu skromne ogrodzenie terenu szambo i ewentualnie kominek).

Wersja domu w technologii betonu komórkowego nie zapewni już tej rezerwy 30 tys. zł. Ale 250 tys. zł wystarczy na 100-metrowy dom murowany pod klucz (a nie mieszkanie w wielorodzinnym budynku też do wykończenia i to zaledwie 60- 70-metrowe). Trzeba natomiast w tym wypadku - doliczyć koszty ziemi pod budynek.

KREDYT NA 250 TYS. ZŁ - ŁATWIEJ POŻYCZYĆ PIENIĄDZE NA DOM CZY MIESZKANIE? Radzi Agnieszka Nachyła Bank Millennium:

• W większości banków oprocentowanie i prowizje nie są uzależnione od rodzaju budowanej nieruchomości dlatego bez względu na to czy Rzepowie chcieliby kredyt na dom czy mieszkanie stopy procentowe byłyby te same.
• Znaczne różnice występują natomiast w zakresie dokumentów wymaganych do udzielenia i wypłaty kredytu.
• W przypadku budowy domu na własnej działce Rzepowie wraz z wnioskiem o kredyt na ogół są zobowiązani dostarczyć następujące dokumenty (choć w różnych bankach mogą występować drobne odstępstwa od poniższego schematu):

- pozwolenie na budowę wraz z załącznikami

- odpis z księgi wieczystej nieruchomości

- akt notarialny potwierdzający prawo do nieruchomości (gruntu)

- harmonogram budowy

- kosztorys prac.

W trakcie analizy wniosku dokonywana jest wycena nieruchomości uwzględniająca planowane koszty inwestycji i standard domu. Kosztuje 600 - 1000 zł. Klient może dostarczyć także wycenę zrobioną wcześniej pod warunkiem że wykonał ją rzeczoznawca majątkowy mający uprawnienia zawodowe. Po podpisaniu umowy kredytowej i złożeniu wniosku o wpisanie hipoteki na rzecz banku kredyt zostanie wypłacony.

Wypłata następuje z reguły w kilku transzach w zależności od postępu prac na budowie i potrzeb klienta. Przed wypłaceniem kolejnych transz część banków zleca inspekcję budowy lub wymaga przedstawienia rachunków za wykonane prace oraz zakupione materiały budowlane. W niektórych bankach można jednak udokumentować postęp prac budowlanych przekazując zdjęcia z budowy. Czasem wymagana jest kontrola budowy przed wypłatą ostatniej transzy kredytu - jej koszt wynosi 200 - 500 zł (zależy od banku).

- umowę o wybudowanie lokalu zawartą z deweloperem

- wyciąg z KRS od dewelopera

- pozwolenie na budowę

- odpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Jeśli bank ma podpisane umowy partnerskie z deweloperem Rzepowie nie będą proszeni o kompletowanie dokumentów inwestycji.

W takiej sytuacji także najczęściej odchodzi opłata za wycenę mieszkania która standardowo wynosi 550 zł oraz opłata za kontrolę inwestycji przed wypłatą ostatniej transzy kredytu (standardowo 200 zł).

Kredyt podobnie jak w przypadku budowy domu zostanie wypłacony w kilku transzach w zależności od harmonogramu wpłat. GB

"Rzeczpospolita" dodatek "Nieruchomości" z dn. 26.07.04. Grażyna Błaszczak