Jak budują Belgowie

Rozpoczynamy edycję nowego cyklu w którym będziemy pisać o tym jak buduje się w Europie. Na początek kraj w którym znajduje się stolica UE czyli Belgia.

Belgowie uważają się za dobrych budowlańców; mają nawet przysłowie które mówi że rodzą się z cegłą na brzuchu - "Een Belg wordt geboren met een baksteen in zijn maag". Przeciętny Belg jest znakomicie zorientowany w procedurach i procesie budowania domu dla siebie i uważa się za specjalistę w tej dziedzinie. Około 70% rodzin mieszka we własnych domach jednorodzinnych. Pozostała część ma możliwość skorzystania z taniego budownictwa komunalnego. Podstawowym problemem Belgów jest głód ziemi; na przykład we Flandrii gdzie jest największe zaludnienie w Europie ceny działek budowlanych są bardzo wysokie. Często spotykanym rozwiązaniem przede wszystkim w dużych miastach są domy szeregowe lub w ciasnej zabudowie - jeden przylegający do drugiego. Jego powodem są wąskie działki - od 4 do 10 m szerokości; na droższe mogą sobie pozwolić jedynie ludzie zamożni. Sama architektura sprawia wrażenie przypadkowej kiedy sąsiadują ze sobą dom parterowy piętrowy lub wyższe a ich elewacje wykończone są w różnych technologiach i kolorach. Wąska zabudowa często powoduje ograniczenia - np. nie ma już miejsca na garaż dlatego parkuje się na ulicy. W takich przypadkach to gmina zobowiązuje się do zbudowania garażu lub miejsca postojowego w obrębie posesji; wtedy Belg zazwyczaj decyduje się na garaż w bryle budynku. Za domem jest miejsce na kawałek trawnika. Prawo budowlane w Belgii jest różne w zależności od regionu - każdy kraj federacyjny ma swoje przepisy regulujące kwestie budowlane. Opisując Belgię posłużymy się przykładem Flandrii; warto jednak pamiętać że już we francuskojęzycznej Walonii lub Brukseli obowiązują odrębne przepisy właściwe danemu regionowi.

Głód ziemi

Wysokie ceny ziemi sprawiają że kupuje się małe działki - już od 400 m2 nie większe niż 2 000 m2. W okolicach Antwerpii za 1 m2 trzeba zapłacić ok. 250-300 euro. Są to ceny ziemi na przedmieściach; ziemi na sprzedaż w centrach miast raczej nie ma. Chcąc kupić działkę najlepiej samodzielnie rozejrzeć się czy w okolicy nie ma działek na sprzedaż albo zwrócić się z zapytaniem lub z konkretną już ofertą do danej gminy. Jeśli ziemia jest wystawiona na sprzedaż zwykle takie oferty można znaleźć u pośrednika lub notariusza. Belgowie często kupują ziemię traktując ją jako lokatę kapitału i zabezpieczenie na przyszłość; często rodzice przekazują działki dorosłym już dzieciom. Oczywiście na rynku belgijskim działają również firmy które odkupują od gmin duże obszary potem dzielą je na działki budowlane i odsprzedają indywidualnym inwestorom. Prawo w Belgii zabrania sprzedaży wiązanej czyli sprzedaży ziemi i zobowiązywania nabywcy do budowy przez tą samą firmę. Mając wybraną działkę należy sprawdzić warunki zabudowy obowiązujące w danej gminie. Potem spisuje się umowę przedwstępną którą przygotowuje notariusz i wpłaca się 10% wartości ziemi. Od tego momentu nabywca ma 4 miesiące aby sfinalizować transakcję. Za sprawdzenie stanu prawnego odpowiedzialny jest notariusz. Dla większej pewności każda strona może mieć swojego notariusza; nie kosztuje to więcej ponieważ notariusze muszą podzielić się wtedy jednym honorarium.

Wolą z architektem

Belgowie mogą wybierać spośród projektów katalogowych które proponują deweloperzy lub zlecić wykonanie projektu i nadzór bezpośrednio architektowi. Wybierając budowę domu pod klucz buduje się z deweloperem. Projekt wybiera się spośród gotowych rozwiązań oferowanych przez firmę. Każda zmiana w takim projekcie jest dodatkowo płatna. Budowa pod klucz jest rozwiązaniem dla osób które bardziej cenią sobie spokój niż pieniądze. To na pewno droższy sposób budowania domu. Belgowie najczęściej budują z architektem. Co to oznacza? "Zakres działań zlecany architektowi może być bardzo różny" - mówi p. Wojciech Pisarek który ma już za sobą budowę domu pod Antwerpią. - "Architekt może zrobić projekt architektury przygotować wszystkie potrzebne dokumenty do uzyskania pozwolenia na budowę; może również pomóc w znalezieniu wykonawcy sprawować nadzór autorski i kontrolować postęp prac. Koszt rozwiązania w którym architekt koordynuje cały proces budowy wynosi ok. 7% wartości inwestycji. Zazwyczaj ok. 1 4% kosztuje sporządzenie koncepcji 2 1% projektu wykonawczego 0 7% - przygotowanie kosztorysu dodatkowe rysunki dla wykonawcy to koszt ok. 0 7% nadzór i odbiór techniczny - ok. 1 4% i kontrola kosztów - ok. 0 7%; do tego warto doliczyć 1% za koordynację bezpieczeństwa na budowie która ma być co prawda zlikwidowana ale na razie funkcjonuje." Projekty instalacji wykonują firmy wykonawcze i są one wliczone w cenę danej instalacji. Architekt może też być inwestorem zastępczym - ma określony z góry budżet w którym musi się zmieścić koordynuje całą budowę aż do przekazania domu.

Pozwolenie na budowę

Komplet dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę przygotowuje architekt. Są to: projekt architektoniczny plan zagospodarowania działki raport geodety i dokumentacja fotograficzna działki. Dokumenty składa się w urzędzie gminy. We Flandrii w ciągu 2 tygodni od złożenia powinno przyjść potwierdzenie przyjęcia dokumentów lub odesłanie go do uzupełnienia. Od tego momentu urząd ma 75 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę wymaga opinii urzędnika odpowiedzialnego za planowanie urbanistyczne danej prowincji. Jeśli opinia tegoż urzędnika jest negatywna gminie nie wolno wydać pozwolenia! Jeśli urzędnik wypowie się pozytywnie gmina może wydać pozwolenie ale nie musi; może natomiast postawić dodatkowe warunki. Jeśli gmina stawia dodatkowe warunki można je przyjąć lub się od nich odwołać. Pierwszą instancją odwoławczą są władze prowincji drugą - regionalny minister budownictwa. Instancja odwoławcza powinna wydać swoją decyzję w ciągu 75 dni. Wydane pozwolenie na budowę ważne jest 3 lata; koszt wydania pozwolenia to opłata skarbowa w wysokości kilkunastu euro.

Sposoby budowania

W Belgii buduje się raczej domy piętrowe lub parterowe z użytkowym poddaszem co podyktowane jest wysoką ceną działek; piwnice są rzadkością ze względu na dodatkowe koszty związane z jej budową. Budować można z jednym wykonawcą albo zlecać poszczególne etapy budowy różnym firmom np. innej stawianie ścian innej wykonanie dachu itd. Średniej wielkości dom w stanie surowy kosztuje ok. 60-100 tys. euro bez podatku VAT który wynosi w Belgii 21%. Kolejne 10-25 tys. kosztują okna kilka tysięcy wylewki i tynki do tego dochodzą jeszcze prace wykończeniowe; średnia stawka za godzinę pracy wynosi ok. 20 euro + VAT (bez materiałów).

W Belgii dostępne są wszystkie technologie budowy domów co jednak nie oznacza że wszystkie są powszechnie stosowane. Belgowie najczęściej budują ściany trójwarstwowe z pustaka ceramicznego i cegły fasadowej z ociepleniem z wełny lub styropianu o gr. 6 cm. Często też spotyka się domy budowane w technologii szkieletu drewnianego.

Jeśli chodzi o instalacje często spotykanym rozwiązaniem jest ogrzewanie podłogowe. Belgowie ogrzewają domy gazem albo olejem. Rzadko stosowane są rekuperatory pompy ciepła czy kolektory słoneczne. Natomiast każdy dom jednorodzinny musi mieć instalację do wykorzystania wody deszczowej co daje oszczędności w ocieplaniu i wentylacji.

Według przepisów

Prawo budowlane w Belgii to przepisy danego regionu. Prawo unijne nie wpływa na wewnętrzne regulacje krajów członkowskich. Przykładem może być flamandzkie prawo wodne - dotąd nie ma dekretu regulującego np. budowę instalacji kanalizacyjnej osobnej dla zbiornika wody deszczowej i osobnej dla ścieków.

Dom dla Polaka

Nie ma przeszkód dla Polaków chcących kupić dom lub ziemię w Belgii. Procedury są identyczne jak te obowiązujące Belgów. Wystarczy mieć... pieniądze! Kupno domu to wydatek co najmniej 150 tys. euro. Belgowie nie kupują nieruchomości za gotówkę; powszechnym rozwiązaniem są kredyty hipoteczne które są niskooprocentowane - od 3 5% (stopa zmienna) do 5 7% (stopa stała) w skali roku. Kredyt na kupno nieruchomości daje ulgi w podatku dochodowym - zwalnia od opłat podatku katastralnego oraz daje możliwość wykorzystania ulgi od płaconych odsetek. Często miesięczne raty spłacanego kredytu wynoszą tyle co miesięczny czynsz za wynajem domu. Dlatego też budowa domu to chętnie stosowane rozwiązanie w Belgii.